アパートローン情報館

アパートローンの担保評価

Fri, 10 Aug 2007 15:23:15 GMT

アパートローンを借りる場合はどこの銀行でも必ず担保が必要になります。特に建物よりも土地を所有していることが条件のところが多いことと思います。

建物の場合は新築アパートならそれなりの評価がありますが、年数が経つにつれ減価償却されていきますので、価値が下がってきます。特に中古アパートになるとアパートローンの担保にはなりずらいケースが出てくることでしょう。

また建物だけをアパートローンの担保として評価しないところもあります。やはり減価償却されない土地のほうが担保価値はあるのです。というよりアパートローンは土地を持っていることが前提になることが殆どだと思います。

では所有する土地でどのくらいまで借りることが出来るのか。厳密にはわかりませんし、もちろん銀行によっても多少の違いがありますけど、土地の値段の８割ぐらいまでが限度のようです。

土地の値段といっても土地には色々な価格があります。よく年に一度ぐらいにニュースでやっている相続税の評価をするための路線価とか。東京の銀座は高いすね。

細かいことは実際に銀行で借りるときに評価されるでしょうけど、その前にもっている土地の担保で、大雑把にどのくらいアパートローンを借りられるか、というような場合には不動産屋に聞いて見たらどうでしょうか。その価格の約８割が最高限度額になるようです。しかしあくまでも最高限度額であり、担保評価は実際に借りられる金額ではないので参考までに。

アパートローンの金利

Wed, 08 Aug 2007 03:32:15 GMT

アパートローンの金利は銀行によってだいぶ違ってきています。インターネットでアパートローンの金利なおどの情報を、各銀行のホームページで調べようとすると限界を感じます。それは銀行のホームページでは詳細を載せていない銀行が多いからです。

私が借りている銀行のホームページにも詳細は書かれていません。直接銀行に電話して聞いてみたほうが早いし、わかりやすいことは確かです。

アパートローンの金利は記載されているところだけを比較してもだいぶ差があるように感じます。これは条件が違うからなのでしょうか。その辺も各銀行の思惑があるようですので、もし借りる予定のある方は何行か直接電話や担当者に会ってみて聞いたほうが良い情報が入ってくるようです。

私が知る限りでは、アパートローンの金利は住宅ローンの金利よりも高いという銀行が多いと思われてる方が多いようですが、住宅ローンよりも低い銀行も結構あります。当然に安い金利になるには条件もあるのでしょうけど。

アパートローンの金利はなぜか表に出てこないところがあるようですが、それには些細な理由がありそうです。
まあこれだけ銀行によって金利が違うローンも珍しいのでしょうか。これが自由化なんでしょうけど。

もし少しでも低い金利で借りたいのなら、片っ端から銀行に行ってみることをオススメします。

繰上げ返済

Wed, 08 Aug 2007 03:10:54 GMT

アパートローンも住宅ローンと同様に繰り上げ返済が出来るものもあります。支出よりも収入が多くなり、資金繰りに余裕が出来きてくるとなるべく早くローンを返済するために、繰上げ返済を考えたくなるものです。

しかし、アパートローンの場合はその繰上げ返済をする際には繰り上げ返済手数料なるものが発生します。手数料の金額は銀行によってまちまちですが、余りやすくはない金額になると思います。

早く返済するのだからそんな手数料をとらなければ良いと思うのですが、銀行はここでも儲けたいのですね。だから資金に余裕があるたびにこまめにアパートローンの返済をすると手数料がかかってしまいますので、繰上げ返済をするにも計画性が必要になってきます。

繰り上げ返済をしてなるべく金利負担を少なくしたいですよね。それに余剰の資金は、あるうちに返済しておかないと違うものに使ってしまう可能性も出てくるのが人情というもの。

銀行によっては、アパートローンの繰上げ返済の金額に関係なく最低いくらというところもあります。また、返済金額の何％というような手数料の計算をするところが多いようです。

まずは現在借りているアパートローンの金利と、繰上げ返済の手数料が何％かの比較をしてみては。あまり差がないようなら長期の預金も良いかも。当然そんないじわるな銀行には預金したくない方は他の銀行で。

住友信託銀行のアパートローン

Wed, 08 Aug 2007 02:35:55 GMT

住友信託銀行のアパートローンをホームページで見てみました。

・住友信託銀行のアパートローンをかりる条件は
満２０歳以上。その他の年齢条件はありません。そして年齢以外のその他の条件もここでは記載されていません。
また融資金額が「融資対象物件の担保価額の75％以内。」、「年間の元利返済額が融資対象物件の賃貸収入の一定割合以内」となっていることも具体的ですね。
団体信用生命保険に埴生することが原則になっていますが、もし加入できなくても法定相続人に連帯保証人になってもらえば良いことに。

・住友信託銀行のアパートローンの担保は
「対象物件（土地・建物）に原則として第一順位の抵当権を設定登記」とどこの銀行でもあるようにしています。
融資の対象物件（建物）には、ローン完済時まで長期の火災保険に加入し、「住友信託銀行が抵当権と同順位の質権を設定」となっています。

・住友信託銀行のアパートローンの金利は
最長３５年で、固定金利でも変動金利でも、そして元利均等でも、元金均等でも良いことになっています。そして固定プランから変動プランなどへの切り替えが出来るのが特徴です。
また変動プランしか繰上げ返済は出来ないようです。

名古屋銀行のスーパーアパートローン

Tue, 07 Aug 2007 03:10:39 GMT

名古屋銀行のスーパーアパートローンをホームページで見てみました。

・名古屋銀行のスーパーアパートローンを借りられる条件は
年齢は「20歳以上満75歳未満で完済時満80歳未満の方」となっています。完済時の年齢が銀行によって変わってくるところです。
そして「原則、アパート建築用地を所有し、別に自宅を所有している方」となっていますので、ご自宅とアパートを併用する場合はダメみたいですね。
そして賃貸住宅と店舗を併用する場合は、店舗等の部分が1/3以内であることが要件になっています。なおかつ「店舗等の部分は、アパートローンの融資対象とすることはできません」としてあります。名古屋銀行のスーパーアパートローンは結構厳密なんですね。

・名古屋銀行のスーパーアパートローンの担保は
「資対象(アパート)の土地・建物に当行が第1順位の抵当権を設定」としており、これについてはどこの銀行も同じです。

・名古屋銀行のスーパーアパートローンの金利は
最長３５年で、固定金利でも変動金利でも良いことになっており、毎月元利均等返済での返済に。
名古屋銀行ではアパートローンの他にスーパーアパートローンがあります。スーパーアパートローンは保証料が要らないのが特徴のようですが、連帯保証人を２名つけるのも特徴です。

りそな銀行のアパートローン

Sun, 05 Aug 2007 09:24:28 GMT

りそな銀行のアパートマンションローンについてホームページを見てみました。

りそな銀行のホームページを普通に見ただけではアパートローンが見つからなかったのですが、インターネットをよーく検索すると出てきました。りそな銀行では埼玉の家・子育てゆとりのアパート・賃貸マンションローンと呼ぶようです。これは埼玉県と指定の金融機関が連携して実施しされているもので、県からの利息の補助が出るようですね。

りそな銀行でこの埼玉の家・子育てゆとりのアパート・賃貸マンションローンを借りる条件は、「埼玉県に賃貸用住宅を建築する方」となっております。埼玉県が実施しているものですから当然ですが、埼玉県の方はいいですね。他県にはこのようなローンもあるのでしょうか。

しかし、細かい条件がついています。賃貸住宅の戸数は１０戸以上であることや自転車置き場を設置すること、などなど普通の銀行で借りるアパートローンの条件とは少し違ってきていますので、「埼玉の家子育て支援タイプ建設基準」なるものを確認してみてください。

条件が当てはまれば良い条件でのアパートローンの融資が受けられると思います。

オリックス信託銀行のアパートローン

Sat, 04 Aug 2007 03:00:45 GMT

オリックス信託銀行のアパートローンをホームページで見てみました。

オリックス信託銀行のアパートローンを借りる条件は、
２０歳以上。「団体信用生命保険へ加入する場合は満20歳以上55歳未満で、最終返済時75歳未満の方。」となっており、北洋銀行と比べると年齢も１０歳ほど低くなっています。

　そして「同一勤務先に3年以上勤務されている方。（自営の場合は営業開始後3年以上経過されている方）」として３年以上の勤務が条件ですが、この条件って銀行によって多少違うのです。
　
特徴的なのは、オリックス信託銀行では、アパートローンを借りられる地域を限定しているところです。首都圏や近畿圏、そして福岡市や札幌市に限られているので、借りる方は確認して下さい。

また「賃貸用住宅（1棟）」となっていますので、自宅用部分があった場合はどうなるのでしょうか。

・オリックス信託銀行のアパートローンの担保は
こちらは一般的で「対象不動産に原則として当社を権利者とする第1順位の抵当権を設定登記」と記載。そして建物の火災保険を融資期間中分に加入し、「当社を権利者とする第1順位の質権を設定」とあります。

・オリックス信託銀行のアパートローンの金利は
最長３５年で、変動金利が原則で元利均等返済になっていますが、固定金利期間があるものもあるようです。
ちなみに繰上げ返済の時には、オリックス信託銀行のアパートローンでは手数料が最低で３万円かかるようです。

北洋銀行のアパートローン

Fri, 03 Aug 2007 08:54:10 GMT

北洋銀行のアパートローンをホームページで見てみました。

・北洋銀行のアパートローンを借りる条件は、
こちらもアパートの土地を所有していることとなっています。そして２０歳以上６５歳未満でアパートローン完済時に８４歳未満ということです。
また北洋銀行では、「勤続年数(自営業者の方は営業年数)2年以上の方。」の条件あり。アパート経営だけの収入ではダメなのでしょうか。

・北洋銀行のアパートローンの担保は
保証会社ノースパシフィック(株)の保証を利用し、保証量を支払うとともに、「ノースパシフィック(株)に対し、ご融資物件(土地・建物)に原則、第一順位の(根)抵当権を設定登記していただきます。」とあります。「(根)抵当権」ですから根抵当でも普通抵当でもどちらでも良いかと思われますが、銀行としては根抵当のほうが望ましいのでしょう。根抵当にすれば他の銀行の担保には出来ませんから。

・北洋銀行のアパートローン金利は
最長３０年で、固定金利でも変動金利でも良いことになっています。北洋銀行のアパートローン金利は、住宅ローン金利とほぼ同じぐらいです。

ニッセイのアパートローン

Mon, 30 Jul 2007 13:00:45 GMT

ニッセイのアパートローンについてホームページを見てみました。

・ニッセイのアパートローンを借りるために条件は、
土地を持っている。２０歳以上。そして「ニッセイ信用保証（株）の保証が受けられる方」とあります。これはニッセイ信用保証が連帯保証をするようです。
そして何よりも特徴的なのは、建物に対して長期火災保険に加入してそれに質権を設定すること。
　また、他の銀行のような「一棟の賃貸用集合住宅」とかいう表現はなく、部屋数が何数以上の条件もここでは記載されていません。

・ニッセイのアパートローン担保については、
「ご融資の対象となる土地・建物に抵当権を設定・登記します。」とあるだけでどこの銀行でもある「融資対象物件および融資対象物件の敷地に第1順位の抵当権を設定」などの項目はありません。しかし、記載されていないだけで、第1順位の抵当権を設定しないといけないかも。

・ニッセイのアパートローンの金利は、
最長３０年で、固定金利でも変動金利でも、そして元利均等でも、元金均等でも良いことになっています。
しかし、見る限りではニッセイの金利は他のアパートローンよりも高いように思います。これは条件が他よりも借り易いからでしょうか。

みずほ銀行のアパートローン

Sat, 28 Jul 2007 01:32:06 GMT

みずほ銀行のホームページでアパートローンについて見てみました。

・アパートローンを借りられる条件は、
みずほ銀行では「一棟の賃貸用集合住宅（アパート・賃貸マンションで、賃貸部屋数が原則6戸以上）の新築・既借入ローンの借り替え」と記載され、現在流行のマンションを一部屋購入するようなマンション経営はダメのようです。あくまでも「「一棟の賃貸用集合住宅」となっています。
　そして部屋数が原則６戸以上となっていますが、この辺は相談の余地があるようです。

そして、２０歳以上で公租公課に滞納がない方としてあります。

銀行によっては収入がいくら以上の方との条件もあるところもありますが、みずほでは「安定した収入があり、返済計画等について当社が妥当と判断した方」となっています。

・アパートローン担保は、
どこの銀行でもあるとおり「融資対象物件および融資対象物件の敷地に第1順位の抵当権を設定」
となっており、土地や建物に対する抵当権を設定するときは第一順位はあたりまえのようです。
　第一順位って、要するに返済できなくなったときに担保の不動産を処分することになるわけですが、その時には最優先の権利を持つということです。

・アパートローンの返済は、
最長３５年で、固定金利でも変動金利でも、そして元利均等でも、元金均等でも良いことになっています。